Sewa Tempat Tetap atau Bagi Hasil Omzet? Cara Menghitung Titik Impasnya untuk Usaha Kecil

Sewa tetap lebih murah ketika omzet di atas titik impas, bagi hasil lebih murah ketika omzet di bawahnya, dan titik impasnya cukup dihitung dengan membagi sewa tetap dengan persentase bagi hasil. Sewa Rp1.500.000 per bulan melawan bagi hasil 10% impas pada omzet Rp15.000.000. Yang sering terlewat: 10% dari omzet bisa berarti separuh laba kotor.

Tawaran bagi hasil makin sering muncul di kantin sekolah dan kantor, kios di area wisata, pujasera, sampai pojok jualan di dalam toko orang lain. Bagi pedagang baru, skema ini terasa aman karena tidak ada beban tetap saat sepi. Bagi pemilik tempat, ia memberi bagian dari keberhasilan usaha penyewa. Keduanya masuk akal, asalkan angkanya dihitung sebelum perjanjian ditandatangani, bukan setelah toko ramai.

Pada omzet berapa sewa tetap dan bagi hasil sama mahal?

Ilustrasi tiga skema: sewa tetap Rp1.500.000 per bulan, bagi hasil 10% dari omzet, dan skema campuran berupa sewa minimum Rp800.000 ditambah 5% dari omzet di atas Rp10.000.000. Semua angka ilustrasi; ganti dengan tawaran yang Anda terima.

Rumus titik impas: omzet impas = sewa tetap ÷ persentase bagi hasil. Rp1.500.000 ÷ 10% = Rp15.000.000. Untuk skema campuran, hitung omzet di mana sewa minimum ditambah persentasenya sama dengan sewa tetap; pada ilustrasi ini sekitar Rp24.000.000.

Perhatikan baris Rp40.000.000. Toko yang tumbuh dengan skema bagi hasil membayar Rp2.500.000 lebih mahal per bulan daripada sewa tetap, atau Rp30.000.000 setahun. Bagi hasil melindungi saat sepi, tetapi ikut mengambil bagian dari setiap kenaikan.

Kenapa persentase dari omzet lebih besar dari kelihatannya?

Bagi hasil hampir selalu dihitung dari omzet, karena omzet mudah dilihat, sedangkan laba tidak. Padahal yang dipakai untuk membayarnya adalah laba. Perbedaan keduanya dijelaskan di artikel beda omzet, laba kotor, dan laba bersih.

Bagi hasil 15% di toko kelontong bermargin 15% berarti seluruh laba kotor pindah ke pemilik tempat, dan gaji serta listrik dibayar dari modal. Skema yang sama bisa sangat wajar untuk kedai minuman bermargin 60%. Karena itu persentase bagi hasil tidak bisa dibandingkan antar jenis usaha; yang dibandingkan adalah porsi laba kotornya.

Bagaimana bulan sepi mengubah perbandingannya?

Omzet rata-rata menyembunyikan pola bulanan. Ilustrasi kantin dengan omzet Rp18.000.000 selama 10 bulan sekolah dan hampir nol selama dua bulan libur, sehingga rata-ratanya Rp15.000.000, tepat di titik impas.

• Total setahun sama: sewa tetap Rp18.000.000, bagi hasil 10% dari Rp180.000.000 juga Rp18.000.000.
• Arus kasnya berbeda: dengan sewa tetap, dua bulan libur tetap menagih Rp3.000.000 tanpa omzet. Dengan bagi hasil, bulan libur hampir tidak membayar apa-apa.
• Kalau toko tidak punya tabungan untuk bulan sepi, bagi hasil lebih aman walaupun totalnya sama. Persiapan kas untuk bulan libur dibahas di panduan kantin sekolah.

Apa yang harus disepakati sebelum tanda tangan?

1. Definisi omzet. Setelah atau sebelum diskon, bagaimana retur dihitung, dan apakah biaya pembayaran non-tunai dikurangkan.
2. Barang titipan dikeluarkan dari dasar bagi hasil. Kalau Anda menerima komisi 10% dari jajanan titipan, bagi hasil 10% dari omzetnya menghabiskan seluruh komisi itu. Cara memisahkan titipan ada di artikel barang titip jual.
3. Cara membuktikan omzet: laporan apa yang diserahkan, kapan, dan siapa yang boleh memeriksa.
4. Batas atas atau peninjauan, misalnya bagi hasil berubah menjadi sewa tetap setelah omzet melewati angka tertentu selama tiga bulan berturut-turut.
5. Biaya lain di luar sewa: listrik, air, kebersihan, keamanan, dan siapa yang menanggung renovasi. Untuk kewajiban pajak atas sewa, ikuti ketentuan yang berlaku saat perjanjian dibuat.

Sesudah perjanjian berjalan, hitung ulang setiap tiga sampai enam bulan dengan omzet nyata. Biaya tempat adalah biaya tetap terbesar bagi banyak usaha kecil, dan pengaruhnya pada titik impas usaha dibahas di artikel break even point.

Kesalahan yang paling sering terjadi

• Menilai persentase bagi hasil tanpa mengubahnya ke porsi laba kotor, sehingga 10% terdengar kecil padahal separuh laba.
• Memakai omzet bulan terbaik untuk menghitung titik impas, lalu memilih sewa tetap yang ternyata berat di bulan biasa.
• Definisi omzet tidak tertulis, lalu diperdebatkan saat ada diskon besar atau retur.
• Barang titipan ikut dibagi, sehingga toko menjual barang orang lain tanpa sisa komisi.
• Tidak ada catatan omzet yang bisa ditunjukkan, sehingga pemilik tempat menebak dan meminta angka yang lebih tinggi.

Laporan omzet yang bisa ditunjukkan dengan FreeKasir

FreeKasir adalah aplikasi kasir gratis tanpa iklan yang berjalan offline-first: transaksi disimpan di perangkat lebih dulu, lalu tersinkron ke FreeKasir Cloud secara berkala saat online. Setiap penjualan tercatat per transaksi, dan laporannya bisa diekspor ke Excel sebagai lampiran setoran bagi hasil setiap bulan. Dengan HPP rata-rata per produk, Anda juga bisa melihat laba kotor yang sebenarnya, sehingga persentase bagi hasil dapat dinilai terhadap laba, bukan hanya terhadap omzet.